Innovative industrial properties
-The leading provider of Real Estate Capital for the medical-use cannabis industry
Innovative Industrial Properties (IIPR) är ett fastighetsbolag. Bolaget är relativt ungt, det börsnoterades i december 2016, på NYSE, New York Stock Exchange. Bolaget fokuserar på fastigheter som producerar medicinsk cannabis i USA. De innehar nio olika fastigheter i sju olika stater. Dessa är Arizona, Maryland, Massachusetts, Michigan, Minnesota, New York och Pennsylvania. Att bolaget är ett fastighetsbolag som verkar i USA gör de till en REIT, Real Estate Investment Trust. Som REIT är ett av deras mest attraktiva attribut att de måste fördela utdelning till sina aktieägare som utgör minst 90% av deras skattepliktiga inkomst.
Utöver IIPRs utdelning anser jag att bolaget har en tillväxtpotential som är ovanlig i REIT-segmentet.
Svårigheten med IIPR är att det är ett så ungt bolag. Det finns inte mycket jämförelsetal, (utdelnings)historik eller andra bolag i sektorn, vilket gör det svåranalyserat utan peers.
Så varför investera i ett så svåranalyserat bolag?
Framförallt för att det kan bli ett kombinerat tillväxt- och utdelningscase. IIPR delar ut 2,8 % årligen (till dagens kurs), fördelat kvartalsvis. IIPR är i framkant i en helt ny bransch, vilket ger dom first-mover-advantage. Hyreskontrakten gentemot cannabisodlarna är långtidskontrakt med löptid minimum femton år, med möjlighet till förlängning. Kontrakten är så kallade triple-net-lease, vilket betyder att hyresgästen ansvarar för omkostnader i fastigheten. Detta innefattar bl.a. reparationer, underhåll, skatter och försäkringar och innebär således att IIPR slipper merkostnader. Därtill är IIPR är skuldfria! Icke att förminska.
Management
Bolaget är inte mer än två år, och branschen är i fosterstadie, vilket får en att tveka på management med erfarenheten som krävs.
Medgrundaren och styrelseordföranden Alan Gold, har drygt trettio års erfarenhet av fastigheter. Han har tidigare startat fastighetsbolag som varit listade på NYSE-listan. Däribland Biomed Realty Trust (BMR), som köptes upp av Blackstone i januari 2016 till 25% premium, och Alexandria Real Estate mfl. Vidare hävdar IIPRs vd Paul Smithers att det finns många likheter med typen av facilitet som krävs för cannabisodling och förädling som BMRs fastigheter, vilket kan tyda på att IIPR besitter viss erfarenhet av vad som krävs för denna typen av facilitet.
Direktavkastning
IIPR delar ut kvartalsvis och har gjort det sedan juli 2017. Sedan januari 2018 har de ökat utdelningen med 67%. Första utdelningen som bolaget delade ut låg på 0.15 USD per aktie. I januari 2018 ökade utdelningen till 0.25 USD per aktie. De begåvade med höksyn kan beskåda detta i bilden nedan.
 |
| Bilden är hämtad ifrån nasdaq.com/symbol/iipr/dividend-history |
Hyresgäster
I nuläget har IIPR följande fem hyresgäster:
The Pharm/Sunday Goods (AZ)
Arizona-bolag med trettiofyra olika butiker i delstaten.
Holistic Industries
Grundat 2014, Maryland.
PharmaCann - nyligen uppköpta av Medmen
Grundat 2014, NY-bolag.
Vireo Health
Ett bolag som huserar i flera stater. Däribland NY, Minnesota och Pennsylvania.
Green Peak Industries
Michigan-bolag som riktar sig mot militär-veteraner.
Finansiella data och tillväxt
IIPRs nuvarande marknadsvärde är beräknat till ca 250 miljoner USD.
Det ser dyrt ut vid första anblick, (P/E 50). Om ovan nämnda fastigheter fullföljer sina betalningar så har de återbetalt IIPRs utgifter efter drygt sju år, vilket innebär att andra halvan av kontraktstiden ger en fin ROI. Bolaget kan öka sin tillväxtpotential genom förvärv, kontraktsförlängningar, ökade fastighetsvärden, nya samarbetspartners, t.ex.
Bolaget är på aktiv jakt efter fler fastigheter i flera stater. Detta gäller i bl.a. Florida, Massachusetts och Ohio.
Bolaget är positionerat för ytterligare förvärv. Det senaste året har de ökat kassan med 250% och adderat 80 M USD i kapital. Bolaget är dessutom 100% skuldfritt.
Risker
-De amerikanska federala lagarna, som klassar cannabis i förteckning ett, bland de farligaste drogerna tillsammans med bl.a. heroin och metamfetamin.
President Trump tycks flörta med att klassa ner cannabis till förteckning två eller tre. Men med hans opålitliga tyckande skulle han plötsligt kunna utropa (twittra) att cannabis är drogernas urmoder och att de ska totalförbjudas i samtliga stater.
-Payout-ration. Om deras hyresgäster får problem, ekonomiskt eller politiskt, kan det gå fort utför med direktavkastningen.
-Kanadensiska bolags framfart. Om USA släpper på de federala lagarna "riskerar" det tåga in välkända kanadensiska bolag som kan slå omkull IIPRs kundklientel. Som Aphria, Aurora, Canopy, Canntrust, Cronos, TGOD osv.
Slutsats
Jag ser IIPR som ett spännande bolag med stor potential, förutsatt att cannabislegalisering fortsätter spridas i de amerikanska staterna och att de federala lagarna mjuknar. Detta tror jag är en tidsfråga som skulle kunna få en skjuts i en lågkonjuktur, då stater är i behov av kapital, vilket de får i form av skatteintäkter vid legalisering av cannabis i alla dess former.
IIPR´s potential känns kittlande och jag har gjort en initial investering, ca 25% av planerad summa. Jag har för avsikt att fylla på vid tillfällen med några månaders mellanrum. Jag delar upp inköpen för att ge mig själv tid att tolka signaler, analysera kvartalsrapporter och "lära känna bolaget djupare", så jag inte riskerar ta mig vatten över huvudet. Dessutom har aktien varit volatil sen ipo, så timing kan vara av större relevans i detta bolaget kontra andra REITs.
Vet du inte vad en REIT är eller hur de fungerar, kan du läsa mer för att förstå i detta inlägget:
8eunderverketsresa/2018/08/nordamerikanska-fastighetsbolag-reits
Jag vill påpeka att detta inlägg inte ska ses som en rekommendation. Gör alltid din egen analys innan du investerar. Historisk avkastning och resultat är ingen garanti för att framtiden ska resultera i densamma. Jag får inte betalt för att skriva nåt på bloggen. Dessa tankar och åsikter är mina egna.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar