Too big to fail?

Jag håller en investerare som förebild före andra, och det är Peter Lynch. Han förespråkar att man vattnar blommorna och klipper ogräset. Jag väljer därför att öka i mitt överlägset största innehav i Bombmattan. För det (våghalsiga?) initiativet har ett mindre innehav behövt offras. Detta på grund av liten kassa, närmast negativ sparkvot och höga rörliga utgifter under njutfulla sommarmånader (som sig bör). 

Nu är inte mitt sålda innehav egentligen ogräs, men jag har väldigt svårt att se det bolaget prestera lika framgångsrikt eller snabbt som det jag fyller på i för positionen jag hade. Bolaget jag sålt hela mitt innehav i är Savaria. Det är ett kanadensiskt bolag som specialiserar sig på hissar och funktionslösningar för människor med begränsad rörelse, primärt. De har en direktavkastning, som idag ligger kring sunda 3.2%. Anledningen till att det bolaget legat i min portfölj har varit för en förväntad hög utdelningstillväxt av mig. Som bilden illustrerar nedan, har bolaget höjt utdelningen, vilket må vara enligt förväntningar. Men som tilltänkt tillväxtbolag i min utdelningsportfölj hade jag hoppats på högre höjningar. Observera att Savaria delar ut månadsvis.

  

Om man är så kritisk mot ett bolag som delar ut frekvent, ökar utdelningen, vars bolag går en relativt spännande framtid till mötes, vad hägrar då? 

Ett bolag jag upptäckte tidigt, som växt till det största innehavet i min utdelningsportfölj. Ett tillväxtbolag som växt så det knakar. Varken aktiepriset eller utdelningsökningar har låtit vänta på sig och det är bakomliggande anledning till min aktivitet. Då jag inte har dömycket kapital över under semestertider som råder, och jag är angelägen att fylla på i IIPR, som fortsätter expandera sin verksamhet, fick Savaria offras för ett högre syfte. IIPR har nyligen förvärvat ytterligare fastigheter och gjort en emission kring 126 USD, för att lösgöra mer kapital för ytterligare expansioner. Detta är investeringar som bådar gott inför framtida utdelningshöjningar. Om man tittar på bilden nedan, kan man se IIPRs utdelningshöjningar sen börsintroduceringen slutet 2017. 

Det är minst sagt frekventa ökningar, och av imponerande storlek. Förr eller senare kommer det slås av på takten, gällande udelningsökningar av denna digniteten, men IIPR ser inte ut att vara i närheten av att stagnera i tillväxt. Därav min prioritering. Rätt eller fel får framtiden utvisa. IIPR är mitt första innehav i Bombmattan, både sett till investerat kapital såsom utveckling. Många investerare, inte minst på #finanstwitter, förespråkar likaviktade innehav. Det vill säga att om du köpt två innehav, varav det ena bolaget gått upp 50% och det andra gått ned -10%, så skalar man i det innehavet som gått bäst och fyller på det "billiga". Peter Lynch (och andra experter med honom) anser att man ska fylla på det bolaget som gått bra. För bra bolag tenderar fortsätta prestera bra. Jag följer Lynchs filosofi i detta fallet. 

Måhända att IIPR anses övervärderat för tillfället. Dagens värdering kommer nog inte anses överdrivet inom några kvartal. Därför väljer jag att fylla på innehavet just nu. Tajming är oerhört svårt och jag tittar inte mycket på teknisk data för att optimera mina inköp. Detta beror på begränsad kunskap och långsiktig strategi. IIPR har framtiden för sig och har utmärkta fördelar. Över 60% ägande av institutioner, erfaren ledning som framgångsrikt styrt ett bolag med liknande affärsidé tidigare (BioMed Realty Trust), låg konkurrens samt långa kontrakt åt sina hyresgäster. 

BioMed Realty Trust (BMR) såldes för övrigt till The Blackstone Group (BX), varpå en del av kapitalet från försäljningen använts för att bilda IIPR, vilket innebär att bolaget är skuldfritt.  

Ett potentiellt argument för nedsida är att hyresgäster kan riskera gå i konkurs. Dock är samtliga hyresgäster bolag som nischar sig mot medicinsk cannabis, och inte rekreationell, som är utsatta för högre risk, sett till federala lagar och möjliga lagändringar. De flesta bolagen som hyr av IIPR är relativt stora bolag som har verksamhet i flera delstater, och de flesta expanderar i både befintliga som fler delstater. En av hyresgästerna är bolaget Pharmacann, som är en av de största bolagen inom medicinsk cannabis i USA, med verksamhet i åtta delstater, och två nya produktionsfaciliteter under byggnation. Pharmacann har dessutom signerat överlåtelse för Medmen att förvärva bolaget. Medmen äger åttiotvå licenser för återförsäljarbutiker har öppnat trettiotvå stycken. The Green Solution heter en annan hyresgäst, som har sjutton butiker Colorado. Holistic Industries återfinns i fem delstater, Vireo Health är stora i New York med omnejd och äger tjugoåtta butiker och tio produktionsfaciliteter. Affärerna blomstrar hos samtliga av nämnda hyresgäster. Vidare är cannabisindustrin den snabbast växande arbetsgivaren i USA för tillfället. Sannolikheten för att hyresgästerna ska gå i konkurs är, enligt mig, relativt låga för närvarande. 

Ett annat argument är att när eller om lagarna ändras, så bolagen får tillgång till banktjänster kommer bolagen hellre belåna sig för att bygga egna faciliteter istället för att hyra dyrt. Detta är rimligt och något som ledningen i IIPR räknar med. Det står dokumenterat på deras hemsida som följer (fritt översatt): "Ändringar i lagstiftning på statlig eller federal nivå kan innebära större möjligheter för investerare och hyresvärdar att äntra industrin, vilket sannolikt kommer skapa konkurrens, varpå avkastning kan komma att komprimeras. Om det inträffar anser IIPR sig stå starka med långa leasingavtal (15-20 år), med årliga hyreshöjningar i avtalen, samt möjligheten att nyttja sitt kapital för att skapa tillgång i nya potentiella marknader."    

IIPR agerar i stort sett utan konkurrenter, vilket ger dem ett "first mover advantage". Det vill säga att de bolag som önskar hyra passande faciliteter för odling av medicinsk cannabis, så finns det ingen bättre expertis i USA än just IIPR, och därför tror jag att de är too big to fail. 

IIPR toppade för några veckor sen kring 134 USD, innan emissionen. Efter emissionen kom dessutom nyheten om att kongressen skulle hålla möte kring en förslag som heter SAFE Banking Act, vilket innebär att lagarna skulle komma att ändras i framtiden, om förslaget röstas igenom. Mötet genomfördes tisdagen den 23/7. Inget bestämdes på mötet och processen kommer ta tid. Men om förslaget röstas igenom så småningom skulle innebära att IIPRs affärsidé riskerar utsättas för konkurrens. Det nämnda mötet försatte aktien i en nedåtgående trend och bottnade(?) ur kring 99 USD förra veckan. I nedåttrenden passade jag på att fylla på innehavet. Jag äger just nu 150 st aktier och det får räcka för en tid framöver. Bolaget är fortfarande högt värderat och jag tror att det kommer fortsätta vara det en tid framöver. 

IIPRs tillväxt:

September 2018: 9 st faciliteter

Januari 2019: 11 st faciliteter

Maj 2019: 21 st 

Juni: 22 st. 
Juli: 25 st

Fastigheterna är utspridda mellan Arizona, Colorado, Illinois, Kalifornien, Maryland, Massachusetts, Michigan, Minnesota, New York, Nevada, Ohio, och Pennsylvania. 
Ca 2.000.000 square feet (ca 186.000 kvm) hyrbar yta. 100% är uthyrt för tillfället. Genomsnittliga kontrakt ligger på 15.6 år. Med genomsnittlig ränta kring 14.6%.   

Deras senaste kvartalsrapport (Q2) visade 155% ökning i intäkter jämfört med samma kvartal ifjol. Ca 8.62 M USD.
Börsvärdet kring 1.5 B USD är en hög värdering som nog är fog för att man inte behöver vänta sig någon multipelexpansion. IIPR är långt högre värderad än andra REITs, och högre värdering är inget att sträva efter, enligt mig. Nu gäller det att IIPR fortsätter med sina förvärv och med det kommer aktiepriset förhoppningsvis följa med så småningom.   

Tillägg: IIPR har förvärvat fastighet i Massachusetts och erhållit en ny hyresgäst i bolaget Trulieve. Trulieve är ett av de större cannabisbolagen inom den medicinska grenen i USA och har huvudkontor i Florida, där de har den primära delen av sin verksamhet. Denna facilitet är alltså inte medräknad i siffrorna ovan bilden. Denna facilitet är 15.000 square feet (1400 kvm). 

Ytterligare förvärv har gjorts i augustis början. Denna gång i Pennsylvania, två fastigheter i anslutning, varav en 23.000 square feet (2100kvm) industrianläggning och en 31.000 square feet (2900kvm) växthusanläggning med långt hyresavtal med PharmaCann.   

Ett litet insiderköp gjordes den 14/8 av en styrelsemedlem, David Stecher, som köpte 160 aktier för ca 160.000 kr. 

Observera att detta inlägg inte ska ses som en rekommendation. Gör alltid din egen analys innan du investerar. Historisk avkastning och resultat är ingen garanti för att framtiden ska resultera i densamma. Jag får inte betalt för att skriva nåt på bloggen. Dessa tankar och åsikter är mina egna.